Solution la plus couramment utilisée pour financer l’achat d’un bien immobilier, seul ou en complément d’un apport personnel et/ou d’un prêt aidé, le prêt bancaire est distribué par les banques de dépôt ou certains établissements spécialisés. Il peut aussi bien financer votre future résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif.
La mise en place du prêt
Pour consentir ce prêt, la banque pourra vous demander un apport personnel correspondant à 10 % voire 20 % du montant total de l’opération à financer. Les frais d’agence immobilière font partie intégrante du coût.
La banque vous adressera une offre de prêt, dont les conditions resteront valables 1 mois à compter de sa réception.
Vous ne pouvez accepter cette offre que passé un délai de 10 jours. Les fonds ne seront débloqués que lors de la signature définitive de l’acte de vente, sous la responsabilité du notaire qui recevra l’acte de vente et l’acte de prêt.
Le montage financier du dossier comporte une série de simulations sur la vie du prêt (durée, échéancier, montant mensuel du remboursement, taux d’intérêt, …) à partir de pièces justificatives (bulletins de salaires, échéancier fiscal, livret de famille,…).
La durée d’un prêt immobilier bancaire n’est pas limitée par la réglementation. Cependant l’augmentation des prix de l’immobilier et aussi l’allongement de la durée de la vie conduisent à un allongement de la durée des prêts ce qui conduit de plus en plus de personnes à s’endetter pour des durées de plus en plus longues, qui peuvent atteindre jusqu’à 30 ans et plus.
Actuellement, la durée moyenne se situe autour de 20 ans. Mais la durée réelle est beaucoup plus courte, autour de 12 ans, en raison de la survenance d’événements dans la vie qui permettent une fin anticipée de remboursement (revente du bien actuel avec bénéfice, héritage, dons,…) du prêt.
Plus la durée du crédit est longue, plus son coût total pour l’emprunteur s’élève.
Pourquoi ? car les intérêts sont calculés, à chaque échéance, sur le capital restant dû : plus le rythme de remboursement est lent, plus le capital restant dû est important et plus les intérêts sont élevés. En contrepartie, plus la durée du crédit est longue, plus les échéances sont faibles.
La capacité de remboursement
Avant toute chose, vous devez calculer votre capacité de remboursement !
Les banques calculent votre capacité d’endettement, c’est-à-dire le capital que l’on peut emprunter, à partir de plusieurs éléments, à la fois objectifs (vos revenus sont-ils réguliers, variables ?), votre situation (CDD, CDI ? …) et votre ancienneté professionnelles, votre apport personnel, l’existence de prêts aidés,… et subjectifs (environnement familial, ancienneté de la relation,…).
Parfois, elles peuvent appliquer un ratio de 33 % d’endettement par rapport à votre revenu annuel net. Si votre revenu est variable, la banque sera plus prudente et retiendra plus facilement un taux de 25 %. Si vous disposez de revenus élevés, la banque sera plus conciliante et dépassera les 33 %, considérant que vous disposerez même après remboursement mensuel de vos charges d’emprunt, d’un solde disponible raisonnable.
L’échéancier de remboursement que vous remettra votre établissement vous précisera mois par mois la structure (capital et intérêt) de votre remboursement. Conservez-le précieusement.
Le taux d’intérêt
Le remboursement du prêt est à échéance constante ou variable. Il est assorti d’un taux d’intérêt fixe ou variable. Référez-vous à votre contrat de prêt.
La forme du remboursement n’est pas rigide, mais c’est la plupart du temps par autorisation de prélèvement signée lors de la signature de l’offre de prêt que vous procéderez au remboursement.
Le taux effectif global (TEG)
Le taux effectif global (TEG) qui est le taux intégrant l’ensemble des frais liés à un crédit, doit impérativement figurer sur votre offre de prêt. Son calcul comprend les intérêts, mais aussi les assurances dans le cas des prêts immobiliers, frais, commissions ou rémunérations de toutes natures obligatoires pour l’obtention du crédit. La fixation du taux du prêt est libre par l’établissement de crédit, mais dans la limite du seuil de l’usure qui est le seuil maximum légal calculé chaque trimestre.
Lien :
Banque de France
Si le taux d’intérêt est à taux fixe, cela signifie que la mensualité et le coût total du crédit sont fixés dans l’offre de prêt et ne varieront pas durant toute la durée du contrat. L’avantage est que toute hausse du taux du crédit est exclue. En revanche, une éventuelle baisse de taux ne pourra vous être octroyée.
Si en revanche, le prêt est à taux variable (ou révisable), cela signifie que le taux va suivre les variations d’un indice de référence défini dans l’offre de prêt et relié aux marchés financiers, ce qui rend impossible le calcul initial du coût total du crédit.
C’est pour pallier ce risque financier et aussi pour solvabiliser l’emprunteur tout au long du prêt, que les établissements proposent généralement la formule du prêt capé qui correspond à un prêt à taux variable plafonné à la hausse (voire également à la baisse) qui ne peut dépasser un cap (ou un pourcentage) fixé dans le contrat de prêt.
Par ailleurs est dit « in fine » quand le remboursement du capital ne se produit qu’en une seule fois au terme du contrat.
Alors ? Taux fixe ou taux révisable ? Si vous êtes comme la majorité des Français, vous souscrirez un emprunt à taux fixe. En effet, selon les statistiques de l’observatoire du financement des marchés résidentiels , fin 2009, la très grande majorité des encours et la quasi-totalité des nouveaux crédits étaient accordés à taux fixe.
Les garanties
Pour mettre en place le prêt, votre banque vous demandera des garanties : garantie hypothécaire, caution, privilège de prêteur de deniers. Une assurance décès, et le cas échéant invalidité et incapacité de travail, des frais de garantie d’hypothèque et de caution vous seront également demandés. Soyez vigilant sur l’assurance, en particulier si vous avez ou avez eu des soucis de santé. L’idéal est de faire faire un devis d’assurance avant la souscription du prêt. (A voir "Assurance-emprunteur")
La caution
Gros avantage pour l’emprunteur : c’est la garantie la moins chère. Souvent trouvée au sein de la famille, elle n’est toutefois pas toujours acceptée par la banque, qui peut la considérer comme une garantie insuffisante de paiement en cas de défaillance de l’emprunteur.
L’engagement de caution doit être pris très au sérieux car il engage les revenus et biens (mobiliers, comme immobiliers) de la caution. La durée du cautionnement est fixée par la banque. A savoir : sauf à ce que la banque l’accepte, la caution ne peut se désengager avant son terme, mais elle peut obtenir une substitution.
Il y a plusieurs types de cautions :
La caution simple n’est appelée à payer que si le débiteur principal ne peut le faire. A noter qu’il peut y avoir plusieurs cautions simples, que la banque divisera en parts d’engagement.
La caution solidaire, elle, est plus risquée car en cas de défaut de paiement du débiteur principal, elle peut être directement appelée par la banque, sans passer par le débiteur principal.
L’engagement de caution peut aussi être défini, c’est-à-dire définitivement fixé lors de la signature du contrat de prêt, c’est alors un « cautionnement défini », ou il peut rester indéfini, l’engagement portant sur la dette quelque soit son montant qui aura pu évoluer. On parle de « cautionnement indéfini ».
La loi a cependant prévu plusieurs dispositions qui permettent notamment à la caution de ne pas prendre un engagement manifestement disproportionné par rapport à ses revenus. En cas d’engagement disproportionné, la caution ne paiera qu’à hauteur de son patrimoine.
A prohiber absolument : la fourniture de fausses pièces relatives au revenu, au travail,… au moment de l’engagement. Si la dette devait être héritée, la caution ne pourrait pas invoquer de disproportion.
Pratique chez les banquiers : le recours à une société de caution. Ces sociétés financières spécialisées garantissent collectivement des crédits délivrés auprès de personnes physiques.
Les modalités de remboursement
Première formule : les établissements de crédit proposent des prêts à taux fixe modulables qui permettent d’adapter votre remboursement à des changements de situation : suspension de mensualités durant une période déterminée (souvent pour des besoins passagers de trésorerie), réduction du montant mensuel par allongement de la durée du prêt, croissance de vos mensualités de remboursement avec vos revenus…
Normalement vous devez recevoir une information de votre banque lorsque vous pouvez choisir de faire évoluer votre mensualité (sans changer les taux) pour accélérer ou ralentir votre remboursement.
N’hésitez pas éventuellement à contacter votre chargé de clientèle.
Le remboursement par anticipation (IRA)
Vous pouvez aussi rembourser votre prêt par anticipation : les conditions en sont fixées dans le contrat.
Les conditions de ce remboursement (telle une durée minimale de remboursement de 3 ans par exemple) sont à étudier de près.
En effet, le contrat de prêt fixe le montant de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) que vous aurez à régler auprès de votre établissement : l’indemnité est légalement plafonnée à 3 % du capital restant dû avant le remboursement ou à un semestre d’intérêts, sauf dérogations prévues par la règlementation (changement de lieu d’activité professionnelle, décès d’un des deux conjoints, cessation d’activité forcée).
Rappelons que cette IRA peut être variable selon les produits bancaires. Souvent nulle pour les prêts à taux révisable, elle peut être élevée pour les prêts à taux fixe. Cependant, depuis une loi de 1999, aucune indemnité n’est due par l’emprunteur en cas de changement contraint de situation professionnelle (licenciement, mutation), par le déménagement familial rendu nécessaire par l’occupation d’un nouvel emploi dans un autre lieu de l’un des conjoints ou par le décès de l’un d’eux.
Dans la pratique, il faut prendre contact avec son gestionnaire de compte et lui indiquer le montant que vous souhaitez rembourser. En cas d’accord pour un remboursement anticipé partiel, un nouveau tableau d’amortissement vous sera remis. Il se produit aussi fréquemment en cas de revente du bien ou à la suite d’une rentrée importante d’argent. Quoi qu’il arrive, faites vos calculs !
« La maison à 15 € par jour »
Lancée par le gouvernement fin février 2009, l’opération vise à construire 20 000 maisons, dont la valeur est estimée entre 160 000 et 180 000 €, la surface de 85 m2 et le terrain de 250 m2.
L’achat est réservé à des ménages gagnant selon la situation de famille et le lieu de résidence entre 23 000 € et 48 000 € de revenu net annuel (référence 2006). L’emprunteur bénéficie d’une aide de la Collectivité Locale, d’un Prêt à taux zéro (PTZ) du Ministère du Logement majoré et d’un Pass Foncier. Il paye 15 euros maximum par jour soit 450 euros par mois pendant 18 à 25 ans pour rembourser la maison. Ce n’est que dans un second temps qu’il rembourse le prix du terrain pendant 10 à 15 ans au 1% logement qui a acheté le terrain à la place de l’acheteur et attend que celui-ci ait fini de payer la maison.
L’acheteur bénéficie en outre d’une TVA à taux réduit. En cas de difficultés financières, le Pass Foncier joue comme sécurité : rachat et relogement de la famille par le 1% logement sont possibles, et, en cas de divorce ou de déménagement, le ménage peut revendre son bien et récupérer son capital avant d’avoir acheté le terrain.
Une première tranche de 5 000 maisons devait être réalisée en 2009.
L
iens :
Ministère du logement - ma maison pour 15euros par jour
Ministère du logement
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